Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mới nhất

Hợp đồng mua bán căn hộ là một thỏa thuận giữa các bên trong đó bên bán có trách nhiệm chuyển giao căn hộ cho bên mua, còn bên mua phải có trách nhiệm trả tiền hoặc thực hiện một nghĩa vụ nào khác cho bên bán.

Thứ nhất, đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và có Giấy phép xây dựng (nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng); đã giải chấp đối với trường hợp có thế chấp nhà ở.

Thứ hai, đối với nhà chung cư thì đã hoàn thành việc xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà ở riêng lẻ thì đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật (gồm đường giao thông, hệ thống cấp, thoát nước, hệ thống cấp điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng) của khu vực nhà ở theo thiết kế và tiến độ được duyệt.

Thứ ba, có hợp đồng bảo đảm giao dịch nhà ở ký với tổ chức tài chính hoặc ngân hàng thương mại.

Thứ tư, đã có văn bản báo cáo và được cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở chấp thuận cho phép kinh doanh bán nhà ở đó.Tùy theo chủ đầu tư thì thời gian khi nào được ký hợp đồng mua bán căn hộ cũng sẽ khác nhau. Điều kiện ký hợp đồng mua bán căn hộ thường sẽ yêu cầu bên mua phải thanh toán trước 15-30% giá trị hợp đồng. Tuy nhiên số tiền quy định này cũng phải tuân theo quy định.

Các chủ thể tham gia hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư rất đa dạng, họ là những người có nhu cầu về chuyển dịch  quyền sở hữu đối với căn hộ nhà chung cư. Các chủ thể này có thể là cá nhân, tổ chức trong nước hoặc nước ngoài. Khi tham gia vào quan hệ hợp đồng họ cần đáp ứng đủ các điều kiện về năng lực chủ thể.

Cá nhân khi tham gia vào hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cần có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Về nguyên tắc, mọi cá nhân đều bình đẳng về năng lực pháp luật với nhau, tuy nhiên đối với mỗi cá nhân khác nhau thì năng lực pháp luật có thể bị hạn chế khác nhau.

Ví dụ như, người nước ngoài ở Việt Nam muốn mua căn hộ nhà chung cư thì chỉ được mua và sở hữu căn hộ chung cư khi là người có công đóng góp với Việt Nam, người kết hôn với công dân Việt Nam, có thời hạn cư trú tại Việt Nam trên 1 năm….,và chỉ được sở hữu 1 căn hộ chung cư tại thời điểm cư trú với mục đích để ở, không phải cho thuê hoặc sử dụng với mục đích  khác…

Đối với người có năng lực hành vi dân sự bị hạn chế, người không có năng lực hành vi dân sự, người mất năng lực hành vi dân sự thì theo qui định của pháp luật khi tham gia giao kết hợp đồng phải thông qua người đại diện hợp pháp. Việc qui định này đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng của các chủ thể là hoàn toàn tự nguyện, bình đẳng, trung thực, cũng như họ có thể thực hiện được các nghĩa vụ pháp lý phát sinh từ hợp đồng.

Đối với chủ thể là tổ chức, thì muốn tham gia vào hợp  đồng cần có tư cách pháp nhân. Năng lực chủ thể của pháp nhân bao gồm năng lực pháp luật và năng lực hành vi. Hai loại năng lực này phát sinh đồng thời tại thời điểm thành lập pháp nhân và tồn tại tới khi pháp nhân chấm dứt hoạt động. Năng lực chủ thể của pháp nhân phải phù hợp với mục đích và lĩnh vực hoạt động của pháp nhân đó, do vậy, các pháp nhân khác nhau sẽ có năng lực chủ thể khác nhau.

Theo quy định của pháp luật thì: tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và phải đăng kí kinh doanh bất động sản theo qui định của pháp luật ví dụ như vốn để thực hiện dự án không được thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có qui mô sử dụng đất dưới 20ha và không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có qui mô từ 20 ha trở lên được phê duyệt.

Các loại chủ thể được chia ra 2 loại là chủ thể bán và chủ thể mua căn hộ nhà chung cư. Chủ thể bán có thể là nhà nước, chủ sở hữu nhà chung cư là cá nhân, tổ chức trong nước hoặc nước ngoài, chủ sở hữu căn hộ nhà chung cư là cá nhân hay tổ chức trong nước hoặc nước ngoài hoặc các chủ thể khác. Chủ thể mua có thể là cá nhân, hộ gia đình mua căn hộ chung cư để tạo lập nơi ở, là tổ chức, cá nhân người nước ngoài, là đồng sở hữu đối với căn hộ chung cư thuộc sở hữu chung, người mua căn hộ chung cư theo phương thức trả chậm trả dần, người mua căn hộ chung cư qua hợp đồng thuê mua…

Căn hộ chung cư là đối tượng của hợp đồng mua bán khi nó thuộc quyền sở hữu của bên bán, căn hộ chung cư được xác định bởi cấu trúc xây dựng, chất lượng xây dựng, diện tích sàn hay diện tích sử dụng của căn hộ trên  một vị trí nhất định. Căn hộ nhà chung cư muốn trở thành đối tượng của hợp đồng cần có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà của chủ sở hữu. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với căn hộ chung cư là văn bản xác lập quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với nhà nước.

Theo qui định của pháp luật hiện hành thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày các chủ sở hữu căn hộ và chủ sở hữu phần riêng hoàn thành việc thanh toán tiền mua theo hợp đồng mua bán, tổ chức kinh doanh nhà ở phải hoàn thành và nộp cho cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hồ sơ từng căn hộ cùng giấy tờ kèm theo như quy định.

Các cơ quan này có trách nhiệm hoàn thành thur tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu căn hộ trong vòng 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Cũng theo thông tư này thì hồ sơ của từng căn hộ phải có bản sao xác nhận của sàn giao dịch bất động sản về việc căn hộ đã được giao dịch qua sàn đối với các giao dịch mua bán căn hộ chung cư kể từ ngày 10/4/2009.

“Đối tượng của hợp đồng mua bán là tài sản được phép giao dịch. Trong trường hợp đối tượng của hợp đồng mua bán là quyền tài sản thì phải có giấy tờ hoặc các bằng chứng khác, chứng minh quyền đó thuộc sở hữu của bên bán”.

Như vậy pháp luật Dân sự cho phép các chủ thể giao kết hợp đồng mua bán với các đối tượng hiện có hoặc chưa có trong thời điểm giao kết, miễn là đối tượng này được xác định rõ ràng. Căn hộ chung cư dự án theo đó có thể là đối tượng của hợp đồng mua bán nếu nó được xác định rõ ràng và cụ thể về vị trí, diện tích, cấu trúc… Theo qui định của Luật Nhà ở thì chủ đầu tư cũng có quyền huy động vốn từ nguồn tiền ứng trước của người có nhu cầu mua căn hộ chung cư khi dự án đã thiết kế xây dựng đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng.

Ngoài ra, căn hộ chung cư còn cần đáp ứng các điều kiện như không có tranh chấp về quyền sở hữu, không bị kê biên thi hành án hoặc chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nếu là căn hộ được đưa vào kinh doanh thì phải là căn hộ được phép kinh doanh, đảm bảo các yêu cầu về kĩ thuật và không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo pháp luật.

Khi giao kết hợp đồng, các bên có thể tự do thỏa thuận về giá cũng như phương thức thanh toán. Luật Nhà ở có phép các chủ đầu tư được huy động vốn khách hàng có nhu cầu mua căn hộ chung cư khi nhà ở được xây dựng xong phần móng, các chủ đầu tư được huy động vốn góp dưới hình thức này nhưng không được quá 70% giá trị của căn hộ chung cư ghi trong hợp đồng.

Các bên trong hợp đồng mua bán có thể tự do thỏa thuận là trả tiền 1 lần hay nhiều lần, theo phương thức trả chậm trả dần hay theo thuê mua; tiền mua có thể được trả theo nhiều hình thức như bằng tiền mặt, chuyển khoản…các bên cũng được quyền lựa chọn bên thứ 3 để xác định giá mua bán. Đối với căn hộ chung cư được nhận ưu đãi của nhà nước phục vụ cho các chính sách thì nhà nước quy định khung giá hoặc nguyên tắc hình thành giá.

Quyền và nghĩa vụ của bên bán:

Bên bán có quyền yêu cầu bên mua thanh toán đủ tiền theo thơi hạn và phương thức đã được thỏa thuận trong hợp đồng, yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên mua gây ra, đơn phương chấm dứt hợp đồng hay hủy bỏ hợp đồng trong trường hợp 2 bên thỏa thuận hoặc theo qui định của pháp luật

Bên bán có nghĩa vụ cung cấp thông tin đầy đủ và trung thực về căn hộ chung cư và chịu trách nhiệm về thông tin đã cung cấp, trường hợp bên bán không thông báo mà bên mua phát hiện ra thì bên mua có quyền hủy hợp đồng; giao căn hộ chung cư theo đúng tiến độ, chất lượng và các điều kiện đã thỏa thuận kem theo hồ sơ và các giấy tờ hướng dẫn sử dụng khác; bảo hành căn hộ chung cư đã bán theo thỏa thuận của 2 bên, không ít hơn 60 tháng đối với nhà chung cư 9 tầng trở lên, không ít hơn 36 tháng đối với nhà chung cư từ 4 đến 8 tầng và không ít hơn 24 tháng đối với các nhà chung cư còn lại. bên bán có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra, thực hiện nghĩa vụ về thuế theo qui định của pháp luật. Duy trì hoạt động bình thường của căn hộ chung cư, dảm bảo khai thác tốt các tính năng của nhà chung cư.

Quyền và nghĩa vụ của bên mua

Bên mua có quyền được nhận căn hộ chung cư kèm theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và các giấy tờ liên quan; yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán, chuyển giao quyền sở hữu và có trách nhiệm bảo hành đối với căn hộ chung cư. Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc bàn giao căn hộ chung cư không đúng thời hạn, chất lượng hoặc không đúng cam kết trong hợp đồng; đơn phương chấm dứt hợp đồng theo thảo thuận của 2 bên hoặc do pháp luật quy định.

Bên mua có nghĩa vụ thanh toán tiền đúng thời hạn theo phương thức đã thỏa thuận, nhận căn hộ chung cư kèm theo đầy đủ giấy tờ và hồ sơ theo đúng chất lượng thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng, sử dụng căn hộ theo đúng công năng thiết kế, trong trường hợp mua căn hộ cho thuê thì phải đảm bào quyền, lợi ích của người thuê trong thời gian hợp đồng thuê vẫn còn hiệu lực

Vì căn hộ chung cư là loại tài sản có đăng ký quyền sở hữu nên hợp đồng mua bán phải được lập thành văn bản và có công chứng và chứng thực, các bên phải tiến hành thủ tục này khi giao kết, việc vi phạm có thể dẫn đến trường hợp hợp đồng sẽ bị tuyên vô hiệu. Hiện nay,có rất nhiều hợp đồng mà đối tượng là các căn hộ chung cư dự án. Các hợp đồng này thường được ký kết dưới dạng hợp đồng góp vốn hay hợp đồng hứa mua, hứa bán.

Tuy nhiên lại chưa có sự quy định của pháp luật về loại hợp đồng này. Theo tinh thần của Luật Nhà ở 2005 tại điều 38 thì vẫn coi hợp đồng này là một dạng của hợp đồng mua bán nhà ở còn theo qui định của Bộ luật Dân sự 2005 thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án là hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai. Và vì vậy không căn cứ hay bắt buộc các hợp đồng dạng này phải có công chứng, chứng thực, điều này đã ảnh hưởng rất lớn đến hiệu lực của hợp đồng cũng như quyền lợi của các bên tham gia.

 Thời gian giao nhận nhà và trách nhiệm của chủ đầu tư

Đây là một trong những điểm quan trọng nhất cần lưu ý khi ký hợp đồng mua bán căn hộ. Điều này giúp bạn (người mua căn hộ) có thể kiểm soát được việc chủ đầu tư có giao nhà đúng hạn hay không, từ đó có cơ sở để quy kết trách nhiệm cho chủ đầu tư dự án nếu như không thực hiện đúng tiến độ bàn giao được nêu trong hợp đồng.

Thông tin về trách nhiệm của chủ đầu tư nếu không giao nhà đúng thời hạn cũng rất quan trọng và cần phải minh bạch. Bởi vì trong trường hợp bạn không được giao nhà thì bắt buộc phải có người đứng ra chịu trách nhiệm và bồi thường chính đáng.

Điều khoản về phương thức thanh toán, phí phạt

Trong điều khoản này, bạn cần lưu ý đến vấn đề thời gian và phương thức thanh toán, mức phí phạt chủ đầu tư đưa ra nếu bạn thanh toán trễ. Khi mua căn hộ chung cư trả góp, bạn tuyệt đối tránh trường hợp thanh toán trễ hạn hoặc thanh toán sai phương thức dẫn đến việc phát sinh mức phí không cần thiết.

Giá trị hợp đồng

Trước khi ký hợp đồng mua bán căn hộ, bạn cần xem xét giá trị hợp đồng đã bao gồm tiền sử dụng đất, các loại thuế, phí khác hay chưa. Cần liệt kê rõ ràng những khoản chi phí ngay từ đầu để tránh những tranh chấp có thể xảy ra trong tương lao. Có những trường hợp do người mua không để ý khoản mục này từ lúc ký kết hợp đồng mua bán nên khi nhận bàn giao căn hộ, chủ đầu tư yêu cầu người mua ký thêm những giấy tờ và nộp những khoản phí khác như tiền đặt cọc để hoàn thiện căn hộ, phí cấp sổ đó, sổ hồng hoặc chủ đầu tư tự ý tăng giá quản lý dịch vụ, tự ý thêm các khoản phí khác mà không có sự thỏa thuận với cư dân.

Thuế GTGT

Khi ký hợp đồng mua bán, bạn cần kiểm tra kỹ khoản mục này để tránh trường hợp chủ đầu tư ăn gian thuế GTGT. Nhiều hợp đồng mua bán ở các dự án bất động sản đều tính thuế GTGT 10% trên giá trị hợp đồng. Nhưng cách tính này không đúng quy định, ăn gian thuế GTGT của khách hàng. Thông tư số 06/2012/TT-BTC đã ghi rõ: “Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT”.

Diện tích, những trang thiết bị sở hữu chung và riêng

Bên cạnh những lưu ý về giá trị hợp đồng, phương thức thanh toán, bạn cũng phải đặc biệt chú ý đến khoản mục diện tích và vật liệu bàn giao căn hộ bởi đây là một trong những rủi ro thường thấy khi nhận bàn giao căn hộ. Thực tế chỉ ra rằng rất nhiều trường hợp giao dịch, chủ đầu tư không đo đạc lại diện tích mà sử dụng bản đo đạc khác từ những người đã được thuê để đem ra cho khách hàng.

Một điều nữa cần lưu ý là những trang thiết bị và tiện nghi bạn sẽ nhận được khi bàn giao nhà, tránh trường hợp chủ đầu tư giao thiếu nhưng không bổ sung sau đó. 

Thời gian giao sổ hồng

Sổ hồng là một trong những giấy tờ pháp lý quan trọng chứng minh bạn có quyền sở hữu căn hộ chung cư của mình, cho nên cần hết sức cẩn trọng. Theo quy định, chủ đầu tư phải giao giấy tờ sở hữu nhà ngay sau khi hai bên ký hợp đồng công chứng và bên B thanh toán tiền mua nhà. Một điều quan trọng là bạn cần cẩn thận với khoản phí thu thêm của chủ đầu tư để được cấp sổ đỏ, sổ hồng bởi vì theo luật đó là trách nhiệm của bên bán (chủ đầu tư).

Thời hạn đầu tư, thời hạn giao và thuê đất xây dựng dự án nhà ở thương mại

Bản thân người mua nhà hiện nay cũng hay bỏ qua các quy định này khi xem xét hợp đồng mua bán. Chính những điều thiếu sốt này dẫn đến tình trạng, nhiều dự án căn hộ thương mại có giá bán tưởng là rẻ, nhưng tính ra lại không hề rẻ vì chủ đầu tư đi thuê đất của nhà nước để xây nhà ở kinh doanh có thời hạn (20, 30 - 50 năm). Hết thời hạn thuê, nhà nước có quyền thu hồi lại đất, khi đó, chủ đầu tư đã xong phần nghĩa vụ và trách nhiệm của họ, để lại cho người mua nhà những vấn đề pháp lý tiếp theo. Như vậy, để bảo vệ quyền lợi cho mình, người mua nhà cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp rõ những thông tin này trước khi quyết định mua căn hộ.

Mời các bạn bấm nút TẢI VỀ hoặc XEM ONLINE để tham khảo đầy đủ Hợp đồng mua bán căn hộ mới nhất!