Hợp đồng bất động sản

Bất động sản là toàn bộ đất đai và những phần tài sản gắn liền với đất đai. Hợp đồng bất động sản là hợp đồng được lập ra để ký kết về việc trao đổi mua bán bất động sản. Nội dung nêu rõ thông tin của hai bên, nội dung thỏa thuận, trách nhiệm của hai bên, phương thức thanh toán, thời gian và địa điểm thanh toán.

Hợp đồng bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên theo quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.

Như vậy, theo quy định của pháp luật, hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Nếu như Các bên tham gia giao dịch bất động sản phải tiến hành lập hợp đồng bằng văn bản nhưng không thực hiện hoặc có thực hiên nhưng không công chứng, chứng thực theo quy định của luật thì có thể bị xử phạt vi phạm hành chính với mức phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối. (Nghị định 139/2017/NĐ-CP)

Các loại hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản được ban hành kèm theo Nghị định này bao gồm:

Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng có sẵn, hình thành trong tương lai theo Mẫu số 01 quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này: Mẫu hợp đồng mua bán nhà 

Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng có sẵn, hình thành trong tương lai theo Mẫu số 02 quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này: Mẫu hợp đồng cho thuê nhà  

Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn, hình thành trong tương lai theo Mẫu số 03 quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này: Mẫu hợp đồng thuê mua nhà; Văn bản chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà: Văn bản chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở 

Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo Mẫu số 04a và Mẫu số 04b quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này: Mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Mẫu hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất 

Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo Mẫu số 05 quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này: Mẫu hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án  (Điều 6 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015).

Thông tin của bên A và bên B

Thông tin cung cấp đầu tiên trong hợp đồng này chính là thông tin giữa 2 bên gồm bên mua và bên bán. Thông tin thể hiện rõ Họ – tên, Ngày tháng năm sinh, Số CMND, địa chỉ cũng như số tài khoản.

Các thông tin cần được nêu rõ và chính xác nhất. Chúng sẽ là căn cứ cho việc xác minh chủ sở hữu và những người liên quan khi xảy ra tranh chấp.

Thông tin về bất động sản

Đối tượng môi giới gồm: tên loại hình Bất động sản như nhà ở, đất thổ cư, chung cư… Thông tin cần thể hiện gồm: diện tích, cấu trúc, mô tả tiện nghi, trích lục giấy tờ pháp lý và giá bán của Bất động sản.

Quyền và nghĩa vụ

Thông tin tiếp theo được thể hiện rõ trong hợp đồng bất động sản chính là quyền và nghĩa vụ của mỗi bên. Đây là những thông tin được quy định rõ và là căn cứ để xét vi phạm hợp đồng hay bất cứ tranh chấp nào đó khi xảy ra.

Bên bán sẽ phải có nghĩa vụ cung cấp đủ các giấy tờ pháp lý cho bên mua xem.

Các thông tin khác

Ngoài những thông tin cơ bản và quan trọng kể trên, trong hợp đồng cũng thể hiện rõ một số thông tin khác như: vi phạm hợp đồng với các quy định về mức đền bù. Các thỏa thuận chung là điều thỏa thuận thêm cũng như sự điều chỉnh khi có sự bất hợp lý theo từng hoàn cảnh cụ thể.

Hợp đồng bất động sản cũng như các hợp đồng dịch vụ bất động sản khác phải được lập thành văn bản. Việc công chứng văn bản này do các bên thoả thuận với nhau. Như vậy, hợp đồng bất động sản không nhất thiết phải có công chứng.

Tuy nhiên các bên kinh doanh dịch vụ bất động sản cần chú ý lập hợp đồng dịch vụ phải có đầy đủ các nội dung theo quy định tại Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản như: Tên, địa chỉ của các bên;  Đối tượng và nội dung dịch vụ; Yêu cầu và kết quả, thời hạn thực hiện dịch vụ; Phí dịch vụ, thù lao, hoa hồng dịch vụ…

Nếu môi giới hoặc kinh doanh các hợp đồng dịch vụ bất động sản khác mà không lập hợp đồng hoặc hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản không đầy đủ các nội dung chính theo quy định, chủ thể có thể bị phạt tiền với mức phạt từ 30 triệu đồng đến  40 triệu đồng (Điều 58 Nghị định 139/2017/NĐ-CP).

Bước 1: Đề nghị giao kết hợp đồng

Đề nghị giao kết hợp đồng thể hiện ý định giao kết hợp đồng của một hoặc các bên trong quan hệ này. Thông thường, trong quá trình đề nghị giao kết, các bên cung cấp các thông tin để làm rõ đối tượng hợp đồng, cũng như thời hạn trả lời, yêu cầu các bên… Trong trường hợp bên được đề nghị chấp nhận, thì các bên ký kết hợp đồng

Bước 2: Ký kết hợp đồng

Quá trình ký kết hợp đồng, các bên thỏa thuận với nhau những nội dung trong hợp đồng như đối tượng hợp đồng; số lượng, chất lượng; giá, phương thức thanh toán… Đối với hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản, các bên tự thỏa thuận với nhau về việc công chứng, chứng thực hợp đồng. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng được xác định là thời điểm do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng; hoặc thời điểm công chứng, chứng thực nếu hợp đồng có công chứng, chứng thực; nếu không thỏa thuận, mà hợp đồng không được công chứng thì thời điểm các bên ký kết hợp đồng là thời điểm có hiệu lực.

Bước 3: Thực hiện hợp đồng

Các bên thực hiện hợp đồng như đã thỏa thuận. Trong quá trình thực hiện hợp đồng, nếu các bên xảy ra tranh chấp thì sẽ ưu tiên giải quyết bằng hình thức giải quyết tranh chấp được nêu trong hợp đồng. Trường hợp các bên không thỏa thuận về phương thức giải quyết tranh chấp, thì các bên có thể khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền để được giải quyết.

Hợp đồng bất động sản rất phức tạp, nó không chỉ đói hỏi về kiến thức, kỹ năng, mà còn kinh nghiệm đàm phán, soạn thảo và thực thi hợp đồng. Hiểu được điều đó, eLib chia sẻ đến bạn chuyên mục Hợp đồng bất động sản với những hướng dẫn cụ thể về việc lập Hợp đồng mua bán nhà đất, Hợp đồng thuê nhà đất, Hợp đồng môi giới BĐD,... Hi vọng đây sẽ là tư liệu hữu ích hỗ trợ cho quá trình mua bán, giao dịch của bạn nhằm hạn chế các tranh chấp về sau. Mời các bạn cùng tham khảo.