Hướng dẫn soạn thảo hợp đồng mua bán nhà đất

Hợp đồng mua bán nhà đất là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên bán và bên mua. Theo luật, bên bán sẽ có nghĩa vụ chuyển giao nhà ở, đất đai và quyền sở hữu chúng cho bên mua. Đồng thời, bên mua sẽ có nghĩa vụ phải trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, phương thức mà hai bên cam kết trong hợp đồng.

Hợp đồng này là dạng hợp đồng mua bán tài sản, vì thế nó cũng là những đặc điểm pháp lý chung của hợp đồng mua bán, đó là:

• Hợp đồng mua bán nhà đất là hợp đồng song vụ: Điều này có nghĩa là sự tương đương về quyền và nghĩa vụ giữa bên bán và bên mua. Nếu bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận nhà, đất đúng thời hạn theo thỏa thuận và bên mua phải có nghĩa vụ thanh toán tiền mua đúng thời hạn và phương thức. Thì bên mua sẽ có quyền yêu cầu bên bán chuyển giao nhà, đất đã bán theo đúng thời điểm đã quy định.
• Hợp đồng mua bán nhà đất là hợp đồng có đền bù: Hợp đồng có quy định này để phân biệt với trường hợp hợp đồng tặng cho hay tặng nhà tình nghĩa. Khi này, bên mua có nghĩa vụ trả cho bên bán một khoản tiền hoặc lợi ích vật chất khác theo thỏa thuận hoặc quy định pháp luật.
• Hợp đồng mua bán nhà đất là hợp đồng chuyển giao sở hữu: Điều này sẽ phân biệt hợp đồng mua bán nhà ở với hợp đồng cho thuê. Xoay quanh vấn đề liên quan đến hợp đồng mua bán nhà đất phải kể đến việc chuyển sở hữu sổ đỏ được rất nhiều người quan tâm.

Với hợp đồng mua bán nhà đất, đối tượng sẽ là những ngôi nhà hoặc đất được sử dụng vào mục đích ở. Tuy nhiên, việc mua bán nhà đất dùng vào mục đích khác vẫn có thể thực hiện nhưng cần tuân theo các quy định về mua bán nhà ở. Theo quy định của pháp luật, nhà ở được xem là đối tượng của hợp đồng mua bán phải tồn tại, đang xây dựng hoặc chưa hình thành (trường hợp mua nhà ở trong dự án bất động sản).

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)

CMND, sổ hộ khẩu của 2 bên (bản sao công chứng)

Giấy xác định tình trạng hôn nhân, văn bản thỏa thuận tài sản riêng/chung 

Để hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực pháp luật phải đủ các điều kiện dưới đây:

Căn cứ theo khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015, giao dịch dân sự có hiệu lực khi có các điều kiện sau:

Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập, đối với chuyển nhượng bất động sản được cụ thể như sau:

• Chỉ người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở mới có quyền chuyển nhượng nhà, đất thuộc sở hữu của mình, trừ trường hợp ủy quyền theo quy định.
• Các bên chuyển nhượng phải từ đủ 18 tuổi trở lên, người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 muốn tham gia chuyển nhượng nhà, đất phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý.

Chủ thể tham gia chuyển nhượng hoàn toàn tự nguyện.

Mục đích và nội dung của chuyển nhượng không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Bên chuyển nhượng

Căn cứ theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:

• Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Thông thường chỉ cần bên chuyển nhượng có đủ các điều kiện trên thì được phép chuyển nhượng. Ngoài ra, một số trường hợp thì bên nhận chuyển nhượng phải không thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng.

Bên nhận chuyển nhượng

Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 quy định những trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa.
• Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Như vậy, chỉ khi bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đủ điều kiện thì mới được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp một hoặc các bên tham gia chuyển nhượng là tổ chức kinh doanh bất động sản.

Đây là điều kiện về hình thức của hợp đồng, chỉ khi hợp đồng chuyển nhượng có đủ điều kiện về chủ thể, nội dung và hình thức thì mới có hiệu lực.

Tên hợp đồng:

• Trường hợp chỉ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì ghi “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất”;
• Trường hợp chuyển nhượng cả nhà và đất thì ghi “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở”;
• Trường hợp chuyển nhượng nhà đất và có tài sản gắn liền với đất thì ghi “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.

Nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân: Theo pháp luật thuế thu nhập cá nhân thì người có thu nhập là người có nghĩa vụ nộp thuế (bên bán), nhưng các bên được quyền thỏa thuận về người nộp thuế.

Nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ: Theo Nghị định 140/2016/NĐ-CP, người đăng ký biến động là người có nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ, nhưng các bên được phép thỏa thuận về người nộp lệ phí trước bạ.

Nghĩa vụ nộp phí thẩm định hồ sơ do các bên thỏa thuận nhưng thông thường do bên mua nộp.

Theo điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC, phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bao gồm cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp) theo quy định của pháp luật.

Phí thẩm định hồ sơ thuộc thẩm quyền quyết định của HĐND cấp tỉnh nên mức thu giữa các tỉnh thành khác nhau.

Mời các bạn bấm nút TẢI VỀ hoặc XEM ONLINE để tham khảo đầy đủ Hướng dẫn soạn thảo hợp đồng mua bán nhà đất!