Những câu hỏi thường gặp về quy định mua bán nhà đất

1. Loại giấy tờ mua bán nhà đất nào cần công chứng?

Theo Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, các loại hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực, gồm: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng, cho, thế chấp, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Ngoài ra, văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cũng cần được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.

Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại ủy ban nhân dân cấp xã.

2. Hợp đồng mua bán nhà đất gồm những loại giấy tờ gì?

Theo Luật Đất đai 2013, hợp đồng mua bán nhà phải được công chứng, chứng thực.

Để công chứng hợp đồng mua bán nhà đất bên mua và bên bán tự chuẩn bị các hồ sơ, giấy tờ sau:

• Bản chính giấy tờ nhà đất (Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;
• Bản chính giấy tờ tùy thân của bên mua và bên bán;
• Bản chính các giấy tờ khác có liên quan đến thửa đất như tờ khai đã nộp thuế… (nếu có);
• Dự thảo hợp đồng, giao dịch mà các bên chuẩn bị.

3. Bên nào chịu trách nhiệm sang tên sổ đỏ khi mua bán?

Khoản 2 Điều 120 Luật Nhà ở năm 2014 quy định:

• Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
• Trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, trừ trường hợp bên mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

4. Chưa hoàn tất thủ tục sang tên có được cấp sổ đỏ cho chủ mới?

Theo nghị định 01/2017/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 03/03/2017, trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa sang tên vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản.

5. Cho thuê nhà trong bao lâu phải công chứng hợp đồng?

Bộ Luật Dân sự quy định, hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

6. Mua bán nhà bằng giấy viết tay được cấp sổ đỏ?

Theo nghị định 01/2017/NĐ-CP, từ ngày 03/03, nhà đất mua bán bằng giấy viết tay trước ngày 01/07/2014 được cấp “sổ đỏ’”. Cụ thể:

• Người dân đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/07/2014 (ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực), có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (giấy chủ quyền nhà, đất) lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.
• Người dân đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ trước ngày 01/01/2008, sử dụng đất do nhận thừa kế trước ngày 01/07/2014 (không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất) cũng được cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất không bị buộc phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Các cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được bắt buộc người nhận chuyển nhượng phải nộp các hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định.

Theo quy định của pháp luật hiện nay, các khoản phí, lệ phí khi thực hiện thủ tục, chuyển quyền sử dụng đất, ký mẫu hợp đồng mua bán nhà đất bao gồm:

Thuế thu nhập cá nhân: Có hai cách tính đối với thuế TNCN

• Cách 1: Thuế thu nhập cá nhân = 25% giá trị lợi nhuận (giá bán – giá mua)

• Cách 2: Áp dụng khi không xác định được giá mua (thông thường cơ quan thuế sẽ áp dụng phương pháp này cho hợp đồng mua bán nhà đất). Khi đó, thuế thu nhập cá nhân = 2% Giá trị chuyển nhượng (giá ghi trong hợp đồng).

Ngoài ra, căn cứ theo Khoản 2 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 đã quy định: “Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất” sẽ được miễn thuế.

Lệ phí trước bạ: Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định số 45/2011/NĐ-CP thì: “Mức lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%”. Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp được xác định như sau:

• Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp = (Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ) x (Mức lệ phí trước bạ)

• Giá trị đất = (diện tích đất) x (giá đất). Mỗi địa phương quy định giá đất khác nhau

Như vậy, Số tiền lệ phí trước bạ của bạn = (Diện tích đất) x( Giá đất) x 0,5%

Các loại phí khác: 

• Lệ phí công chứng: Mức thu lệ phí chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch

• Lệ phí địa chính: Lệ phí địa chính hiểu theo cách  đơn giản là khoản tiền để bù đắp lại những hao tổn (công sức làm việc, giấy tờ,..) mà nhà nước bỏ ra để thực hiện các giao dịch mua bán nhà ở, mua bán đất đai theo yêu cầu của người sử dụng đất. Tùy thuộc vào tình hình kinh tế – chính sách phát triển của từng nơi mà có mức thu sao cho phù hợp và đảm bảo nguyên tắc pháp luật

• Lệ phí thẩm định: 0,15% giá trị chuyển nhượng (tối thiểu 100.000 đồng và tối đa 5.000.000 đồng).

Theo khoản 1 Điều 358 Bộ luật Dân sự, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản, có sự chứng kiến và đồng ý thoả thuận của hai bên mua bán nhà đất.

Khoản 1 Điều 302 Bộ luật Dân sự năm 2005: Bên có nghĩa vụ mà không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự với bên có quyền.

Bên cạnh đó, khoản 2 Điều 358 cũng quy định, trong trường hợp hợp đồng dân sự không được giao kết, thực hiện thì tùy từng trường hợp cụ thể, tài sản đặt cọc được giải quyết như sau:

• Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.
• Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Theo khoản 2 điều 120 Luật nhà ở năm 2014: "Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó. Trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án tại Phú Quốc thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua. Trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận”.

Như vậy, khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất, hai bên được phép thỏa thuận bên nào sẽ làm thủ tục hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Nếu bạn rơi vào vào tình huống như trên, sẽ có hai trường hợp xảy ra:

Trường hợp 1: Nếu bạn đã chi trả cho người bán số tiền đạt 2/3 giá trị dựa trên mẫu hợp đồng mua bán nhà đất viết bằng giấy tay và có chứng cứ xác nhận.

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015: “ Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.

Theo đó thì bạn có quyền yêu cầu tòa án công nhận mẫu hợp đồng mua bán nhà đất đó và bắt buộc đối tượng phải thực hiện cam kết trong hợp đồng hoặc phải đền bù dựa theo các điều khoản trong mẫu hợp đồng mua bán nhà đất viết bằng giấy tay đó.

Trường hợp 2: Ngược lại nếu bạn chưa chi trả cho người bán số tiền đạt 2/3 giá trị dựa trên mẫu hợp đồng mua bán nhà đất viết bằng giấy tay thì mẫu hợp đồng mua bán nhà đất đó không được pháp luật công nhận. Bạn có quyền yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch của bạn vô hiệu vì chưa đáp ứng điều kiện công chứng về mặt hình thức. Khi đó các bên có nghĩa vụ trao trả cho nhau những gì đã nhận và bạn nhận lại tiền đã trả cho bên bán đất.

Căn cứ theo quy định tại điều 51 Luật công chứng về việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ mẫu hợp đồng mua bán nhà đất đã được công chứng như sau:

• Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó.

• Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành.

Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch.

Theo đó, điều kiện đầu tiên để hủy bỏ mẫu hợp đồng mua bán nhà đất đã công chứng thì phải có sự đồng ý của hai bên liên quan trong mẫu hợp đồng mua bán nhà đất. Sau đó bạn có thể yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng đã chứng nhận cho hợp đồng mua bán trước đó tiến hành việc lập văn bản hủy bỏ mẫu hợp đồng mua bán nhà đất.

Ngoài ra, việc mua bán giữa hai bên sẽ không còn tồn tại, hai bên phải có trách nhiệm hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Căn cứ điều 328 Bộ Luật Dân sự năm 2015 quy định về đặt cọc như sau:

• Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

• Trường hợp mẫu hợp đồng mua bán nhà đất đã được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền, nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Như vậy trong trường hợp một trong hai bên đơn phương chấm dứt mẫu hợp đồng mua bán nhà đất đã được ký kết mà không dựa trên điều khoản cho phép nào của mẫu hợp đồng mua bán nhà đất thì bên đó phải chịu trách nhiệm đền bù hợp đồng. 

Căn cứ quy định của Luật đất đai 2013 về mẫu hợp đồng mua bán nhà đất. Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất muốn được thực hiện phải thỏa các điều kiện sau đây:

• Đất không có tranh chấp

• Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ đỏ: trừ một số trường hợp pháp luật quy định cho phép chuyển nhượng không cần sổ đỏ

• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để thi hành án

• Đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng

• Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Như vậy, các điều kiện để đảm bảo mẫu hợp đồng mua bán nhà đất của bạn được công nhận đó là có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng có giá trị pháp lý thì phải được công chứng đều không thỏa mãn. Do đó mẫu hợp đồng mua bán nhà đất trên được xem là vô hiệu (do vi phạm về hình thức và vô hiệu do bị lừa dối), không có giá trị pháp lý và cũng không được pháp luật thừa nhận).

Bởi vì lý do đó, bạn có quyền yêu cầu cơ quan chức năng tuyên bố giao dịch vô hiệu và tiến hành khôi phục lại vị trí ban đầu tức hai bên đã nhận của nhau những gì thì sẽ trao trả lại nhau những thứ đã nhận. Đương nhiên nếu người bán không chịu thực hiện theo quy định pháp luật thì bạn có thể khởi kiện để đòi lại quyền lợi cho mình.

Thứ nhất, trong nội dung của hợp đồng mua bán nhà đất, có thời thời hạn thực hiện hợp đồng tuy nhiên đây chỉ là thỏa thuận dự kiến về mặt thời gian. Bên bán có thể lấy lý do này để kéo dài việc thế chấp đất tại Ngân hàng gây ảnh hưởng đến quyền lợi bên mua, ngoài ra thủ tục sang tên tại Phòng Tài nguyên môi trường cũng có thể kéo dài vì nhiều lý do. Chính vì vậy, khi giao kết hợp đồng hai bên nên có ràng buộc chặt chẽ với nhau về thời gian thực hiện hợp đồng. Thỏa thuận cụ thể về thời gian đăng ký thế chấp đất tại Ngân hàng của bên mua như:

• Thời điểm cụ thể bên mua phải nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên môi trường để đăng ký sang tên sau khi ký kết hợp đồng mua bán nhà đất công chứng.
• Thời điểm cụ thể bên mua phải nộp hồ sơ tại Ngân hàng cũng như đăng ký bảo đảm tại Phòng Tài nguyên môi trường để hoàn thành thủ tục thế chấp sau khi đã được cấp Giấy chứng nhận.

Thứ hai, theo quy định tại Điều 423 Bộ luật dân sự 2015 huỷ bỏ hợp đồng dân sự, thỏa thuận về điều kiện chấm dứt hợp đồng cần tuân thủ:

Điều 423. Hủy bỏ hợp đồng mua bán nhà đất

1. Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng  mua bán nhà đất và sẽ không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây:

a) Bên kia vi phạm hợp đồng mua bán nhà đất là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận.

b) Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng mua bán nhà đất.

c) Trường hợp khác do luật quy định.

2. Vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng mua bán nhà đất.

3. Bên hủy bỏ hợp đồng mua bán nhà đất phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.Nếu không có thỏa thuận cụ thể thì việc chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng của 1 trong 2 bên sẽ gặp khó khăn.

Theo điều 418 Bộ luật dân sự 2015, quy định về thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất có thoả thuận phạt vi phạm:

Điều 418. Thỏa thuận phạt vi phạm hợp đồng mua bán nhà đất

1. Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng mua bán nhà đất, theo đó bên vi phạm có nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.

2. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, ngoại trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.

3. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải thực hiện bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại.

Trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm theo quy định.

Việc phạt vi phạm hợp đồng mua bán nhà đất khiến cho hợp đồng có tình ràng buộc cao hơn.

Ngoài ra, 2 bên có thể thỏa thuận thêm về địa điểm giao, nhận tiền và những điều khoản cần thiết khác nếu thấy cần thiết để tránh những rủi ro không đáng có.